О возможности строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения

Тем, для кого тема актуальна, хотим напомнить, что в соответствии с Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством (Далее - КФХ) для осуществления своей деятельности, допускается строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома.

Это стало возможно с вступлением в силу Федерального закона от 02.07.2021 № 299-ФЗ. Теперь фермеры смогут построить для себя жилой дом. Ранее такие земельные участки можно было использовать только для возведения строений, предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции.

Дом должен отвечать таким характеристикам как:

• количество этажей - не более трех;
• общая площадь не более 500 кв.м.;
• площадь застройки под домом - не более 0,25 % от площади земельного участка.

До 01.03.2026 такой жилой дом можно поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать на него право на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, в соответствии с частью 12 статьи 70 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".  

Однако, региональные власти будут сами определить территории, где строительство жилых домов запрещено. Кроме этого, нельзя строить дом, если земельный участок относится к особо ценным, плодородным сельскохозяйственным территориям. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.

Отметим также, что действует такая норма только для официально зарегистрированных видов предпринимательства, которые осуществляют свою деятельность на землях сельскохозяйственного назначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку КФХ. Обычных дачников и физических лиц этот закон не коснётся.

Как сообщили в Федеральной налоговой службе России: «Минсельхоз России на запрос Росреестра в целях ведения учета КФХ, осуществляющих деятельность без образования юридического лица, а также для идентификации зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей глав КФХ разработан проект федерального закона № 19332-8, находящийся на рассмотрении в Госдуме РФ, положения которого предусматривают, что Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей будет содержать сведения о том, что индивидуальный предприниматель является главой КФХ».

Законом также предусмотрены ограничения, чтобы земли сельскохозяйственного назначения не превратились в коттеджные поселки. Например, запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли.

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на «фермерский жилой дом» будет проходить по правилам «дачной амнистии». Для регистрации прав потребуется:

• технический план строения, который готовит кадастровый инженер;

• правоустанавливающий документ на земельный участок.

Росреестр рекомендует: «во избежание возможных правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, рекомендуем заблаговременно ознакомиться с правилами землепользования и застройки муниципального образования (Далее – ПЗЗ), в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство».

Напомним, что ПЗЗ утверждены для каждого района индивидуально. Ознакомится с ними вы можете на сайте администрации или на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (https://fgistp.economy.gov.ru).